Visando o desenvolvimento de um
bem estar coletivo, a legislação urbana impõe restrições ao uso da terra dentro
do espaço da cidade. Muitos dos proprietários de terrenos sentem-se
prejudicados por não poderem utilizar toda a área que possuem, porém é
importante destacar os objetivos de algumas Leis específicas como forma de
conscientizar a necessidade de aplicar muito dos princípios que elas
determinam.
Desde a promulgação da
Constituição de 1988, mais especificamente do art. 182, os municípios tem
autonomia para criarem sua política de desenvolvimento urbano e estabelecer
regras que promovam a função social da propriedade e o bem-estar da população. Simplificando
este capítulo, já que não é o foco deste texto, o Plano diretor é apontado como
instrumento básico para implementação da política de desenvolvimento e expansão
urbana. Contudo, é importante destacar que, apesar de fundamental, o Plano
Diretor não é o único instrumento utilizado para se alcançar a função social da
propriedade, pois dele derivam um leque de legislações e determinações que
devem estar alinhadas com as diretrizes e os objetivos por ele explicitadas e
que utilizam-se de índices urbanísticos (como taxa de ocupação, índice de
aproveitamento, gabarito máximo, recuos mínimos obrigatórios) ou mesmo do
estabelecimento de um zoneamento limitando usos.
Apesar do cenário urbano
heterogêneo presente no Brasil, a legislação urbanística, quando existe em
nível municipal regulamenta alguns elementos específicos, que, quando
identificados, permitirão às pessoas em geral entenderem o potencial
construtivo de determinado lote, assim como o que o município espera do mesmo. A
seguir dois aspectos bem conhecidos dentro do escopo do direito urbanístico que
podem vir separados em regulamentos específicos ou juntos em uma única Lei:
a) Parcelamento do solo
A Lei de Parcelamento do solo
determina os padrões mínimos para divisão de glebas (grandes faixas de terra) para
a criação de lotes e aberturas de vias. Essa legislação indica os tamanhos
mínimos dos lotes a serem criados no espaço urbano, sendo que o mínimo aceito no Brasil é uma testada (largura do trecho do
lote que faz limite com a calçada) de 5m e área
de 125m², conforme determinação da Lei Federal 6766/79. Para deixar
claro, o município pode estabelecer como mínimo uma área de lote maior, a
exemplo de Teresina, que apesar de atualmente adotar como área mínima em
determinadas regiões da cidade os mesmos 125m², adota como testada mínima 8m,
um margem maior que o mínimo presente na Lei Federal. Dessa forma o município tenta
evitar que sejam disponibilizados, no mercado imobiliário ou via programas públicos
habitacionais, empreendimentos sem condições de manter condições mínimas de
salubridade, higiene e segurança, aspectos obtidos através do estabelecimento
de recuos entre edificações, abertura de janelas, e destinação de área mínima
permeável.
O padrão das vias a ser adotado
para a abertura de novas ruas em projeto de loteamento, determinando as
dimensões mínimas da via carroçável e do passeio público também é um aspecto
abordado dentro da Lei de parcelamento. Nela ficarão explícitos os percentuais mínimos
obrigatórios de doação para criação de ruas, área verde e área institucional
durante a criação de um novo loteamento. Dessa forma, a Lei de parcelamento do
solo contribui para que a malha urbana seja redesenhada e expandida de forma
coerente, incentivando o surgimento de novos bairros com tamanho de ruas
adequados para o escoamento do tráfego, com áreas verdes para manutenção de uma
ambiência saudável, além de possibilitar a aquisição de terrenos pelo poder
público para a instalação de equipamentos urbanos fundamentais a todos os
cidadão, como escolas e postos de saúde, que de outra forma poderiam
localizar-se ainda mais distante das comunidades.
b) Uso e Ocupação do Solo
A Lei de uso e ocupação do solo
indica os usos permitidos em cada zona da cidade assim como os índices
urbanísticos para cada zona a partir de um mapa de zoneamento, normalmente um
anexo da Lei.
Os índices são parâmetros
utilizados para limitar ou direcionar a forma, a altura e localização das
construções dentro da cidade. Por exemplo, o índice de aproveitamento (relação
entre área construída e a área do terreno) indica onde é permitido construir
mais dentro da cidade. Dessa forma a administração pública pode indicar quais
bairros estão melhor preparados para serem adensados, ou seja, terem mais
pessoas e construções por metro quadrado. Basta pensar no impacto causado por
dois terrenos (A e B) de mesmo tamanho, mas que possuem edificações distintas,
sendo que A possui uma residência térrea e B um edifício com 4 pavimentos,
sendo 4 apartamentos por andar, ou seja 16 apartamentos e se considerarmos 4
pessoas em cada família, 64 moradores. Conclui-se que haverá uma quantidade distinta
de resíduo gerado, de consumo de água, energia, e outros serviços públicos e
que a capacidade da cidade para absorver tal demanda não é equivalente em todo
o território.
Outro índice bastante conhecido é
a taxa de ocupação (área ocupada no térreo dividido pela área do terreno). Este
impede que toda á área do terreno seja ocupada por edificação, para que haja a
circulação de ventos, a iluminação natural do ambientes e a presença de área
permeável nos terrenos.
Além dos elementos e aspectos citados neste
texto existem diversos instrumentos utilizados na legislação urbana que buscam
contribuir para a construção de uma cidade mais justa, mais acessível e ambientalmente
mais sustentável, conhecê-los e saber o objetivo de sua implementação é
importante na hora de investir em imóveis, desenvolver projetos, licenciá-los e
como primeiro passo rumo a aquisição desse conhecimento da cidade é importante uma
leitura do Plano Diretor.
